Guía: Cómo elegir la mejor inversión en bienes raícesrlos
Una de las preguntas más frecuentes de nuestros estudiantes en la Escuela de Inversión es:
¿Cómo saber si una propiedad es una buena inversión o no?
Es una pregunta realmente importante, por que determianará el rendimiento de tu capital, de tus inversionistas o podrá ser una pesadilla sin fin.
Los bienes raíces pueden ser una buena inversión de largo plazo si conoces tus números, gestionas el riesgo y eres eficiente en la operación.
Si estás pensando en invertir, es importante investigar y educarse sobre el mercado inmobiliario a fondo.
Dado que esto incluye muchos factores, como la ubicación, el tamaño y el precio, es posible que te sientas atrapado preguntándose cómo elegir la propiedad de inversión adecuada que te brinde grandes ganancias.
Antes de poder comenzar a adquirir propiedades, debes determinar qué propiedad es la adecuada para tu visión de negocio.
En este contenido, describire los factores que debes considerar al elegir una propiedad de inversión.
¡Sigue leyendo para obtener más información!
1. Habla con otros inversores sobre tus objetivos de inversión en bienes raíces
Invertir en bienes raíces no es un compromiso pequeño.
Hablar con otros inversionistas y aprender de su experiencia es la mejor manera de asegurarse de estar preparado para el éxito.
Antes de invertir miles de dólares en esa propiedad de inversión perfecta, aprende todo lo que puedas de otros inversionistas o únete a una comunidad.
Es posible que descubras que algunas propiedades no valen tu tiempo ni tu dinero, lo que le ahorrará una gran cantidad de frustraciones a largo plazo.
¿Dónde puedes encontrar otros inversores con ideas afines? Busca foros en línea, grupos de Facebook, asista a seminarios y únete a reuniones de comunidades locales.
En Real Estate Investment School, somos un grupo increíble de estudiantes que se apoyan todos los días creando oportunidades.
¿Quieres obtener más información sobre cómo ayudamos a las personas a aprender del increíble mundo de la inversión inmobiliaria? Visita nuestra Escuela
2. Descubre qué tipo de propiedad es mejor para tus objetivos
Como emprendedor inversionista en real estate, puede resultar difícil decidir qué tipo de propiedad de inversión es mejor para sus necesidades.
Andrés, ¿Hay varios tipos de propiedades? sí, dale un vistazo para seguir aprendiendo acá.
Pero antes de decidir en qué tipo de propiedad invertir, es importante determinar qué tipo de rendimiento deseas obtener de tu inversión.
Tanto las propiedades de inversión unifamiliares (Single Family Homes), departamentos para Airbnb, como edificios multifamiliares de renta (Multifamily) o comerciales (Retail) presentan sus propios desafíos.
Las viviendas unifamiliares son menos costosas y, a menudo, más fáciles de administrar al principio, pero es posible que no veas un crecimiento rápido.
En el caso de las viviendas en rentas cortas o turisticas, el efecto puede ser rentable, sin embargo, la operación y gestión del negocio no tan lindo como lo pintan.
Los activos multifamiliares, por otro lado, son mucho más caros de adquirir y requieren un mayor nivel de administración, pero los rendimientos comenzarán a llegar más rápidamente.
¡La propiedad de inversión que elijas debe basarse en tus objetivos y estilo de vida!
Hablando de objetivos, esto nos lleva al siguiente punto…
3. Planifica tus objetivos de inversión a corto y largo plazo
Una de las áreas que mas fuerte trabajamos con nuestros estudiantes en la Escuela es el GOAL (Objetivo).
Antes de elegir una propiedad de inversión, debes conocer cuáles son tus objetivos y alinearte.
¿Quieres dejar tu trabajo y trabajar por cuenta propia?
¿O simplemente busca ingresos pasivos que puedan complementar tu salario actual?
El primer paso es saber lo que realmente quieres.
Te recomiendo escuchar nuestra serie de tres podcast para hacerlo en Youtube o Spotify.
Una vez que haya identificado Tus objetivos a corto y largo plazo, utilízalos para trazar su hoja de ruta de inversiones.
¿Buscas propiedades por debajo del valor de mercado y que pueda renovar y revender para obtener una ganancia rápida? (Flipping)
¿Quieres crear un portafolio con más inversiones a largo plazo que generen flujo de efectivo?
En la Escuela te ayudamos a definir el viaje y cuando estes decidio a buscar oportunidades de inversión.
4. Considera la ubicación de la propiedad
La ubicación de una propiedad de inversión es uno de los factores más importantes a considerar.
Esto significa que debes tener en cuenta la demanda actual de viviendas en ese vecindario, así como las proyecciones de crecimiento futuro.
Deberás saber cómo se compara cada vecindario con otras áreas en términos de niveles de seguridad y servicios.
También debes investigar los valores promedio de las propiedades en el vecindario.
Una vez que hayas adquirido un conocimiento más profundo del mercado inmobiliario local, evalúa si hay ciertas áreas que crecerán a un ritmo más rápido que otras y analiza cómo se comportan los ingresos estimados de esa propiedad
Andrés, ¿cómo?
Si haces parte de la membresía Level UP puedes acceder a la guia en excel para poder realizar una análisis básico.
5. Determina si la propiedad se paga por si misma (crédito, impuestos, seguro y los gastos de mantenimiento)
Cuando encontraste una oportunidad en el mercado y zona, ahora viene el siguiente paso.
Invertir en bienes raíces requiere análisis financiero y de riesgo.
El Deal como dicen los gringos debe hacer sentido el día uno.
La propiedad o activo debe generar el flujo de caja positivo (cash flow) necesario para poder pagar los costos asociados a la propiedad por ser el dueño.
Por ejemplo, si vas a comprar un deapartamento, los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad, pagos de intereses sobre tu préstamo y el seguro de propietarios.
También debes considerar aspectos como los costos de reparación únicos, el mantenimiento continuo, la administración de la propiedad y las tasas promedio de vacancia.
Lo más importante que deben hacer los nuevos inversionistas es elaborar un presupuesto y tener una idea muy clara de cuánto cuesta no solo el edificio en sí, sino también los gastos continuos.
6. Ten en cuenta las restricciones de zonificación o construcción
Es posible que la propiedad que te interesa tenga algunas condiciones.
Debes asegurarse de que la propiedad tenga la zonificación y los permisos adecuados para lo que desea hacer con ella.
Si planeas realizar alguna renovación, consulta primero los documentos de planificación de la ciudad para determinar si se permiten determinadas renovaciones.
Necesitarás esta información más adelante cuando esté elaborando un plan de negocios.
7. Evalúa el potencial a largo plazo de ingresos por alquiler
El precio que pagará por una propiedad de inversión depende en gran medida de cuánto puedes cobrar por alquiler.
Esto se conoce como su retorno de la inversión (ROI).
Deberás considerar las tasas de desocupación y alquiler actuales, así como cualquier factor que pueda afectar la demanda de su(s) apartamento(s) en el futuro, como proyectos de desarrollo cercanos, escuelas, parques, transporte o bares y restaurantes populares.
Por ejemplo, si se está construyendo un nuevo centro comercial, su apartamento podría volverse más atractivo para los inquilinos una vez que se complete el centro comercial.
¡Esto podría aumentar su flujo de efectivo mensual en un 5, 10 o incluso 20%!
Incluso si planeas ser propietario de una propiedad durante varios años, siempre debes estar pensando cómo agregar valor y genear nuevos ingresos para obtener más ingresos.
Te recomiendo aprender sobbre Real Estate As A Service para generar más ingresos usando tecnología.
8. Habla con un agente inmobiliario, o corredor hipotecario sobre las opciones de financiación
Tu agente inmobiliario y corredor hipotecario son facilitadores en el campo de la financiación inmobiliaria.
Han ayudado a muchas personas a comprar casas antes, ¡así que también pueden ayudarte!
Habla con ellos sobre los requisitos previos (como una puntuación crediticia mínima) para calificar para un préstamo y la cantidad de dinero que necesita llevar al cierre.
Algunos costos de cierre a tener en cuenta incluyen:
- honorarios de abogados
- ajustes de impuestos a la propiedad
- ajustes de facturas de servicios públicos
- inspecciones y escrituras
- documentos de búsqueda de títulos
tasaciones
9. Asegúrate de tener suficientes ahorros para emergencias como reparaciones o vacantes
También debes tener en cuenta las reparaciones que puedan ser necesarias en la propiedad, ya que es posible que tenga que echar mano de tu fondo de emergencia para esto.
A continuación, se incluyen algunas preguntas importantes que debe hacer y sobre las que cualquier inspector de viviendas calificado podrá brindarle información:
¿Cuál es la antigüedad y el estado del techo?
¿Qué antigüedad tiene redes de agua y electricas? ¿Se han cambiado?
¿Cuál es la antigüedad y el estado del calentador de agua?
¿Cuál es el estado de las ventanas?
¿Están todos los electrodomésticos en buen estado de funcionamiento?
¿Existen infracciones graves del código que deban abordarse de inmediato?
¿Cuál es el estado general del interior? ¿Se requieren pequeñas reparaciones?
Antes de seguir adelante con la adquisición, es importante considerar seriamente todas las reparaciones necesarias y hacer un presupuesto acorde.
10. Decide la administración u operación de la propiedad
Primero, decide cómo estructurarás la administración y gestión de tu nueva propiedad.
¿Contarás con una empresa de administración o property management ?
¿Adquirirás algo cercano para poder encargarte de las visitas, el mantenimiento y las emergencias?
La estructura de administración que elijas dependerá de tu estilo de vida, tus conocimientos, tu ubicación y tu disponibilidad.
Si ya hay una empresa de administración de propiedades establecida en la zona, debes hablar con ella para determinar qué tarifas cobran por el cobro de alquileres y el mantenimiento.
Averigua las tarifas de administración promedio en la zona y tenlas en cuenta en tu presupuesto y análisis.
11. Calcula el CAP rate
El CAP Rate o tasa de capitalización (también conocida como efectivo sobre efectivo (cash on cash), retorno de la inversión, ROI o COC) se utiliza para determinar la rentabilidad de una propiedad en comparación con su precio de compra.
La fórmula para la tasa de capitalización es:
Tasa de capitalización = Flujo de efectivo anual neto / Precio de compra
Por ejemplo: si compras una propiedad por $300,000 y calcula que después de los gastos, el ingreso operativo neto (NOI) será de $15,000/año, tu tasa de capitalización CAP Rate es del 5%.
¿Qué se considera un buen CAP Rate?
El promedio de la industria para una casa unifamiliar es de entre el 6 y el 8 % en Estados Unidos, mientras que para los departamentos es de alrededor del 10 %.
Sin embargo, las tasas de capitalización dependen de varios factores, como la ubicación, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.
¡Lo que busques como inversor inmobiliario dependerá de tus objetivos!
12. Ten paciencia y recuerda que se necesita tiempo para obtener ganancias en el sector inmobiliario
Recuerde que cualquier adquisición que realices es una inversión.
Si bien los primeros años estarás aprendiendo, es importante tener paciencia y conservar tu propiedad en alquiler a largo plazo, o al menos durante 5 años.
A través del flujo de efectivo proveniente de los ingresos por alquiler, la apreciación y varios beneficios fiscales fantásticos, crearás un portafolio de bienes raíces estable y rentable y aumentará su patrimonio al mismo tiempo.
Ya sea que estés buscando su primera propiedad o la décima, el proceso de adquisción no tiene por qué ser abrumador.
Recuerda que invertir en bienes raíces requiere tiempo y paciencia, así que no te apresure a tomar una decisión.
Educate, descubre tu WHY, por qué quieres entrar en este viaje como inversionista, qué te motiva?
Ya sea un edificio de apartamentos con muchas unidades para Airbnb, o una casa unifamiliar para alquilar o invertir en propiedades, cada opción conlleva diferentes niveles de riesgo y recompensa.
Una de las preguntas más frecuentes de nuestros estudiantes en la Escuela de Inversión es:
¿Cómo saber si una propiedad es una buena inversión o no?
Es una pregunta realmente importante, por que determianará el rendimiento de tu capital, de tus inversionistas o podrá ser una pesadilla sin fin.
Los bienes raíces pueden ser una buena inversión de largo plazo si conoces tus números, gestionas el riesgo y eres eficiente en la operación.
Si estás pensando en invertir, es importante investigar y educarse sobre el mercado inmobiliario a fondo.
Dado que esto incluye muchos factores, como la ubicación, el tamaño y el precio, es posible que te sientas atrapado preguntándose cómo elegir la propiedad de inversión adecuada que te brinde grandes ganancias.
Antes de poder comenzar a adquirir propiedades, debes determinar qué propiedad es la adecuada para tu visión de negocio.
En este contenido, describire los factores que debes considerar al elegir una propiedad de inversión.
¡Sigue leyendo para obtener más información!
1. Habla con otros inversores sobre tus objetivos de inversión en bienes raíces
Invertir en bienes raíces no es un compromiso pequeño.
Hablar con otros inversionistas y aprender de su experiencia es la mejor manera de asegurarse de estar preparado para el éxito.
Antes de invertir miles de dólares en esa propiedad de inversión perfecta, aprende todo lo que puedas de otros inversionistas o únete a una comunidad.
Es posible que descubras que algunas propiedades no valen tu tiempo ni tu dinero, lo que le ahorrará una gran cantidad de frustraciones a largo plazo.
¿Dónde puedes encontrar otros inversores con ideas afines? Busca foros en línea, grupos de Facebook, asista a seminarios y únete a reuniones de comunidades locales.
En Real Estate Investment School, somos un grupo increíble de estudiantes que se apoyan todos los días creando oportunidades.
¿Quieres obtener más información sobre cómo ayudamos a las personas a aprender del increíble mundo de la inversión inmobiliaria? Visita nuestra Escuela
2. Descubre qué tipo de propiedad es mejor para tus objetivos
Como emprendedor inversionista en real estate, puede resultar difícil decidir qué tipo de propiedad de inversión es mejor para sus necesidades.
Andrés, ¿Hay varios tipos de propiedades? sí, dale un vistazo para seguir aprendiendo acá.
Pero antes de decidir en qué tipo de propiedad invertir, es importante determinar qué tipo de rendimiento deseas obtener de tu inversión.
Tanto las propiedades de inversión unifamiliares (Single Family Homes), departamentos para Airbnb, como edificios multifamiliares de renta (Multifamily) o comerciales (Retail) presentan sus propios desafíos.
Las viviendas unifamiliares son menos costosas y, a menudo, más fáciles de administrar al principio, pero es posible que no veas un crecimiento rápido.
En el caso de las viviendas en rentas cortas o turisticas, el efecto puede ser rentable, sin embargo, la operación y gestión del negocio no tan lindo como lo pintan.
Los activos multifamiliares, por otro lado, son mucho más caros de adquirir y requieren un mayor nivel de administración, pero los rendimientos comenzarán a llegar más rápidamente.
¡La propiedad de inversión que elijas debe basarse en tus objetivos y estilo de vida!
Hablando de objetivos, esto nos lleva al siguiente punto…
3. Planifica tus objetivos de inversión a corto y largo plazo
Una de las áreas que mas fuerte trabajamos con nuestros estudiantes en la Escuela es el GOAL (Objetivo).
Antes de elegir una propiedad de inversión, debes conocer cuáles son tus objetivos y alinearte.
¿Quieres dejar tu trabajo y trabajar por cuenta propia?
¿O simplemente busca ingresos pasivos que puedan complementar tu salario actual?
El primer paso es saber lo que realmente quieres.
Te recomiendo escuchar nuestra serie de tres podcast para hacerlo en Youtube o Spotify.
Una vez que haya identificado Tus objetivos a corto y largo plazo, utilízalos para trazar su hoja de ruta de inversiones.
¿Buscas propiedades por debajo del valor de mercado y que pueda renovar y revender para obtener una ganancia rápida? (Flipping)
¿Quieres crear un portafolio con más inversiones a largo plazo que generen flujo de efectivo?
En la Escuela te ayudamos a definir el viaje y cuando estes decidio a buscar oportunidades de inversión.
4. Considera la ubicación de la propiedad
La ubicación de una propiedad de inversión es uno de los factores más importantes a considerar.
Esto significa que debes tener en cuenta la demanda actual de viviendas en ese vecindario, así como las proyecciones de crecimiento futuro.
Deberás saber cómo se compara cada vecindario con otras áreas en términos de niveles de seguridad y servicios.
También debes investigar los valores promedio de las propiedades en el vecindario.
Una vez que hayas adquirido un conocimiento más profundo del mercado inmobiliario local, evalúa si hay ciertas áreas que crecerán a un ritmo más rápido que otras y analiza cómo se comportan los ingresos estimados de esa propiedad
Andrés, ¿cómo?
Si haces parte de la membresía Level UP puedes acceder a la guia en excel para poder realizar una análisis básico.
5. Determina si la propiedad se paga por si misma (crédito, impuestos, seguro y los gastos de mantenimiento)
Cuando encontraste una oportunidad en el mercado y zona, ahora viene el siguiente paso.
Invertir en bienes raíces requiere análisis financiero y de riesgo.
El Deal como dicen los gringos debe hacer sentido el día uno.
La propiedad o activo debe generar el flujo de caja positivo (cash flow) necesario para poder pagar los costos asociados a la propiedad por ser el dueño.
Por ejemplo, si vas a comprar un deapartamento, los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad, pagos de intereses sobre tu préstamo y el seguro de propietarios.
También debes considerar aspectos como los costos de reparación únicos, el mantenimiento continuo, la administración de la propiedad y las tasas promedio de vacancia.
Lo más importante que deben hacer los nuevos inversionistas es elaborar un presupuesto y tener una idea muy clara de cuánto cuesta no solo el edificio en sí, sino también los gastos continuos.
6. Ten en cuenta las restricciones de zonificación o construcción
Es posible que la propiedad que te interesa tenga algunas condiciones.
Debes asegurarse de que la propiedad tenga la zonificación y los permisos adecuados para lo que desea hacer con ella.
Si planeas realizar alguna renovación, consulta primero los documentos de planificación de la ciudad para determinar si se permiten determinadas renovaciones.
Necesitarás esta información más adelante cuando esté elaborando un plan de negocios.
7. Evalúa el potencial a largo plazo de ingresos por alquiler
El precio que pagará por una propiedad de inversión depende en gran medida de cuánto puedes cobrar por alquiler.
Esto se conoce como su retorno de la inversión (ROI).
Deberás considerar las tasas de desocupación y alquiler actuales, así como cualquier factor que pueda afectar la demanda de su(s) apartamento(s) en el futuro, como proyectos de desarrollo cercanos, escuelas, parques, transporte o bares y restaurantes populares.
Por ejemplo, si se está construyendo un nuevo centro comercial, su apartamento podría volverse más atractivo para los inquilinos una vez que se complete el centro comercial.
¡Esto podría aumentar su flujo de efectivo mensual en un 5, 10 o incluso 20%!
Incluso si planeas ser propietario de una propiedad durante varios años, siempre debes estar pensando cómo agregar valor y genear nuevos ingresos para obtener más ingresos.
Te recomiendo aprender sobbre Real Estate As A Service para generar más ingresos usando tecnología.
8. Habla con un agente inmobiliario, o corredor hipotecario sobre las opciones de financiación
Tu agente inmobiliario y corredor hipotecario son facilitadores en el campo de la financiación inmobiliaria.
Han ayudado a muchas personas a comprar casas antes, ¡así que también pueden ayudarte!
Habla con ellos sobre los requisitos previos (como una puntuación crediticia mínima) para calificar para un préstamo y la cantidad de dinero que necesita llevar al cierre.
Algunos costos de cierre a tener en cuenta incluyen:
- honorarios de abogados
- ajustes de impuestos a la propiedad
- ajustes de facturas de servicios públicos
- inspecciones y escrituras
- documentos de búsqueda de títulos
tasaciones
9. Asegúrate de tener suficientes ahorros para emergencias como reparaciones o vacantes
También debes tener en cuenta las reparaciones que puedan ser necesarias en la propiedad, ya que es posible que tenga que echar mano de tu fondo de emergencia para esto.
A continuación, se incluyen algunas preguntas importantes que debe hacer y sobre las que cualquier inspector de viviendas calificado podrá brindarle información:
¿Cuál es la antigüedad y el estado del techo?
¿Qué antigüedad tiene redes de agua y electricas? ¿Se han cambiado?
¿Cuál es la antigüedad y el estado del calentador de agua?
¿Cuál es el estado de las ventanas?
¿Están todos los electrodomésticos en buen estado de funcionamiento?
¿Existen infracciones graves del código que deban abordarse de inmediato?
¿Cuál es el estado general del interior? ¿Se requieren pequeñas reparaciones?
Antes de seguir adelante con la adquisición, es importante considerar seriamente todas las reparaciones necesarias y hacer un presupuesto acorde.
10. Decide la administración u operación de la propiedad
Primero, decide cómo estructurarás la administración y gestión de tu nueva propiedad.
¿Contarás con una empresa de administración o property management ?
¿Adquirirás algo cercano para poder encargarte de las visitas, el mantenimiento y las emergencias?
La estructura de administración que elijas dependerá de tu estilo de vida, tus conocimientos, tu ubicación y tu disponibilidad.
Si ya hay una empresa de administración de propiedades establecida en la zona, debes hablar con ella para determinar qué tarifas cobran por el cobro de alquileres y el mantenimiento.
Averigua las tarifas de administración promedio en la zona y tenlas en cuenta en tu presupuesto y análisis.
11. Calcula el CAP rate
El CAP Rate o tasa de capitalización (también conocida como efectivo sobre efectivo (cash on cash), retorno de la inversión, ROI o COC) se utiliza para determinar la rentabilidad de una propiedad en comparación con su precio de compra.
La fórmula para la tasa de capitalización es:
Tasa de capitalización = Flujo de efectivo anual neto / Precio de compra
Por ejemplo: si compras una propiedad por $300,000 y calcula que después de los gastos, el ingreso operativo neto (NOI) será de $15,000/año, tu tasa de capitalización CAP Rate es del 5%.
¿Qué se considera un buen CAP Rate?
El promedio de la industria para una casa unifamiliar es de entre el 6 y el 8 % en Estados Unidos, mientras que para los departamentos es de alrededor del 10 %.
Sin embargo, las tasas de capitalización dependen de varios factores, como la ubicación, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.
¡Lo que busques como inversor inmobiliario dependerá de tus objetivos!
12. Ten paciencia y recuerda que se necesita tiempo para obtener ganancias en el sector inmobiliario
Recuerde que cualquier adquisición que realices es una inversión.
Si bien los primeros años estarás aprendiendo, es importante tener paciencia y conservar tu propiedad en alquiler a largo plazo, o al menos durante 5 años.
A través del flujo de efectivo proveniente de los ingresos por alquiler, la apreciación y varios beneficios fiscales fantásticos, crearás un portafolio de bienes raíces estable y rentable y aumentará su patrimonio al mismo tiempo.
Ya sea que estés buscando su primera propiedad o la décima, el proceso de adquisción no tiene por qué ser abrumador.
Recuerda que invertir en bienes raíces requiere tiempo y paciencia, así que no te apresure a tomar una decisión.
Educate, descubre tu WHY, por qué quieres entrar en este viaje como inversionista, qué te motiva?
Ya sea un edificio de apartamentos con muchas unidades para Airbnb, o una casa unifamiliar para alquilar o invertir en propiedades, cada opción conlleva diferentes niveles de riesgo y recompensa.
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