Cómo Evaluar una Inversión Inmobiliaria Como Profesional

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Adopta un enfoque de inversor institucional para tus oportunidades de inversión inmobiliaria personal

¿Alguna vez has recibido un correo electrónico de un amigo para invertir en una propiedad de bienes raíces?

Tu amigo te adjunta un plan de negocios de 40 páginas, valida la relación («este es mi amigo de la universidad que ha hecho una fortuna comprando edificios de apartamentos en Phoenix») y luego te pregunta si «quieres participar».

¿Quieres? La respuesta podría ser afirmativa, pero ¿cómo saberlo?

Esto lo aprendí de un inversionista acá en Phoenix que administra más 10.000 unidades en edificios multifamiliares, hoteles y oficinas en los últimos 20 años –

Y me enseñó cómo evaluar una inversión inmobiliaria como un inversionista institucional, incluyendo:

• Adoptar la mentalidad de un inversor conservador
• Identificar mi perfil como inversionista y el horizonte de tiempo
• Comprender las condiciones de la operación, el activo, el mercado y la situación del vendedor
• 5 preguntas a responder en el modelo financiero (o a plantear al promotor)
• Visitas a los inmuebles y cómo evitar decisiones de inversión emocionales

1.  Adoptar la mentalidad de un inversor conservador

Verificar es un intento de predecir el futuro utilizando información del presente y del pasado. Como dijo Morgan Housel:

Todo precio de una inversión, toda valoración de mercado, no es más que un número de hoy multiplicado por una historia sobre el mañana.

Teniendo esto en cuenta, al leer las proyecciones financieras de un proyecto inmobiliario, hay que recordar que se está leyendo una historia, y es tarea del inversionista decidir si esa historia es realista.

Para ello, es necesario abordar la historia a través de la lente de un prestamista conservador, como un empleado de banco con aversión al riesgo, con el vaso medio vacío, que ve un desastre inminente a cada paso.

¿Por qué?

El prestamista tiene todas las desventajas y ninguna de las ventajas asociadas con cada dinero que presta, por lo que debemos seguir su ejemplo y centrarnos intensamente en los supuestos del proyecto y en cómo están equivocados (y no podrían estar equivocados).

Así que piensa en tu proceso de verificación como una serie de afirmaciones «Si / Entonces».

Si los alquileres netos efectivos aumentan al menos un 2,5%, tendré suficiente flujo de caja para realizar reformas en X unidades.

Hay que ver todo el proyecto a través de este prisma e intentar refutar todas las suposiciones «si» y «entonces» del modelo recopilando tantos datos como sea posible hasta que nos sintamos cómodos con las predicciones.

2. Identificar mi perfil como inversionista y el horizonte de tiempo

Ahora que ya tienes una mentalidad conservadora, entender tu perfil y tu agenda como inversor inmobiliario es la primera tarea para cualquiera que se plantee invertir en operaciones inmobiliarias.

La forma en que verifiques una propiedad vendrá dictada por sus incentivos, por lo que hará bien en tener muy claro cuáles son.

Podemos desglosar el paradigma de los incentivos respondiendo a tres preguntas:

¿Estás invirtiendo como principal (es decir, arriesgando tu propio capital) o como agente (es decir, arriesgando el dinero de otras personas)?

Si inviertes como principal, sólo tienes que evaluar tu propio nivel de riesgo. En cambio, si inviertes como agente, primero debes identificar el apetito por el riesgo de los demás inversores y estar preparado para cumplir sus proyecciones.

¿Eres un inversor a largo plazo o a corto plazo?

Esta es la pregunta en la que los inversores se equivocan más a menudo.

La respuesta real para la mayoría de los inversores es: «Depende de la rentabilidad del activo, de la evolución de los tipos de capitalización (CAP RATES), de la confianza de los inversores, de lo lejos que esté de la «promoción», etc.

Por lo general, es aconsejable planificar un periodo de operación más largo, que te dé la flexibilidad de elegir el momento óptimo para vender la propiedad en función de las condiciones del mercado y de tus objetivos financieros personales, en lugar de verte obligado a tomar decisiones rápidas en respuesta a las presiones del mercado a corto plazo.

Cuanto más tiempo puedas conservar y mantener una inversión, más oportunidades tendrás de mitigar los riesgos y sacar partido de los beneficios potenciales.

¿Eres un inversionista pasivo o activo?

Si no sabes qué tipo de inversor es, acabarás sumido en un estado de frustración que probablemente te lleve a tomar malas decisiones sobre tu inversión.

La mayoría de las veces, esto sucede cuando un inversor cree que está bien siendo pasivo, pero se siente cada vez más infeliz al darse cuenta de que la pasividad no es para él.

En este contexto, un inversor pasivo se define como alguien que identifica una propiedad para invertir, pero no quiere ninguna participación más allá de escribir el cheque de capital.

«Sólo envíame mi cheque de dividendos trimestral y un informe de actualización, pero por lo demás no llames».

Este papel se conoce como Socio Limitado («LP») y tiene derechos legales mínimos para influir en las operaciones reales de la propiedad más allá de decisiones importantes como la venta o la financiación.

Un inversionista activo es alguien que desea colaborar con el promotor o la sociedad gestora en las decisiones importantes sobre el inmueble, además de en algunas de las operaciones cotidianas.

Es más probable que un inversor activo invierta en la Sociedad General («GP»), lo que le daría derecho a participar en estas actividades.

Por supuesto, si decides comprar una propiedad por tu cuenta y autogestionarla, te convertirás en el inversor activo por excelencia.

3. Análisis de las condiciones de la operación, el activo, el mercado y la situación del vendedor

Ahora que ya hemos identificado nuestra identidad de inversor y nuestra agenda, tenemos que examinar la propiedad real y la oportunidad de inversión.

Vamos a desglosar las cosas en cuatro componentes para enmarcar nuestro modelo de inversión: condiciones, activo, mercado y situación del vendedor (TAMS).

Términos

Es fundamental comprender la diferencia entre la propiedad y la inversión.

Un inmueble puede superar todos nuestros criterios objetivos de verificaicón y, aun así, ser una pésima inversión. ¿Por qué?

El rendimiento del inmueble NO es la oportunidad de inversión que te ofrece el promotor de la operación.

Se te ofrece un conjunto de condiciones respaldadas por el rendimiento de la propiedad.

Debes evaluar la oportunidad desde el punto de vista de tus inversionistas, la estructura de promoción, las condiciones de financiación, etc.

Recuerda que, si inviertes como socio (según tu perfil de inversor), sólo obtienes lo que le permiten las condiciones del contrato de sociedad, por lo que debes favorecer las operaciones en las que la estructura de comisiones, la mecánica de promoción y los calendarios de distribución estén claramente definidos y tengan sentido en relación con el rendimiento previsto de la propiedad.

Y, lo que es más importante, no temas pedir al promotor inmobiliario que te explique detalladamente estas condiciones.

Activos Inmobiliarios

Se trata de la evaluación ascendente de las rentas, las concesiones, los gastos de explotación, la gestión, las tendencias del submercado, la evaluación comparativa y las oportunidades de renovación de unidades y servicios.

Esta evaluación detallada de la lista de alquileres, los estados de explotación y los datos espaciales que rodean al inmueble constituyen el núcleo de todo modelo deverificación de Excel. 

Para los nuevos inversores, es inteligente evitar entrar en la madriguera del conejo de encontrar el modelo perfecto o hacer una inmersión profunda en cualquier aspecto particular de la propiedad.

Es mejor utilizar un check list simple en la verificación de activos y centrarse en un árbol de decisión de «IR» o «NO IR». Más adelante hablaremos de ello.

Si eres estudiantes en nuestro Programa de Inversión tendrás acceso a estas guías y más herramientas para tu viaje como emprendedor.

Mercado

Se requiere una evaluación objetiva del mercado en el que se encuentra la propiedad para determinar la macrotendencia del activo o propiedad.

Normalmente, un mercado alcista es más importante que el precio o la estrategia. La tendencia es tu amiga.

Del mismo modo, se requiere un análisis de la liquidez y de los mercados de la zona en general para determinar el alcance real de tus opciones de salida.

Pero un buen análisis de mercado requiere datos de calidad de terceros que, por lo general, no son gratuitos, por lo que debes intentar ponerte en contacto con un agente de ventas de inversiones local -o, idealmente, con alguien de tu red que conozca bien el mercado inmobiliario-, ya que esta información es fundamental para evaluar la oportunidad.

Vendedor

Las condiciones en las que una propiedad se pone a la venta o como inversión pueden ser el componente más importante que influye en el valor.

Vamos a referirnos a ellas como las Circunstancias del Vendedor.

Un vendedor forzado que debe deshacerse de un activo o recapitalizarse para evitar una ejecución hipotecaria puede ser todo lo que se necesita para generar una oportunidad de inversión excepcional.

Las circunstancias del vendedor merecen mucha atención para determinar si hay algo más en la historia y, por tanto, más potencial de creación de valor.

Además, ¿ofrece el activo una empresa de corretaje de primer nivel con una amplia distribución y un conocimiento sustancial del mercado?

Si es así, ¿qué es lo que ve que el resto del mercado está valorando mal? (Pista: nada, las operaciones ampliamente comercializadas suelen carecer de una oportunidad de rentabilidad desproporcionada).

4. Cinco preguntas para responder en el modelo financiero (o para plantear al Promotor Inmobiliario)

Una guía completa para la verificación de un proyecto está fuera del alcance de este contenido, pero hay cinco áreas clave que cualquier inversor puede evaluar utilizando un simple filtro de Sí / No que se describe a continuación.

Si puedes responder afirmativamente a tres de estas cinco preguntas, merece la pena que sigas buscando la oportunidad y lleve a cabo un proceso de verficación más exhaustivo.

¿Están subiendo los alquileres?

Es una pregunta muy sencilla, pero la respuesta tiene matices.

Los alquileres que nos importan son las rentas netas.

El alquiler efectivo neto es la cantidad que los residentes pagan realmente después de ajustar cualquier otro gasto (hipoteca, gastos de operación, seguridad, servicios, etc).

No te dejes distraer por alquileres nominales elevados que, en realidad, están disminuyendo después de restar todos los gastos.

¿Los gastos aumentan más rápido que las rentas netas?

Esto parece evidente, pero incluso los inversores más sofisticados ignoran a menudo la trayectoria de los gastos frente a los alquileres.

Si los gastos crecen al 3% mientras que los alquileres efectivos netos lo hacen al 2%, tenemos un flujo de ingresos que se marchita.

No se necesitan modelos sofisticados para entender esto.

¿La vacancia es más baja que el resto de competidores?

Cuanto menor sea la vacante, mejor, ¿verdad? No necesariamente.

Un propietario que opera para maximizar beneficios no va a funcionar al 100% de ocupación.

Si la demanda es fuerte, un operador fuerte seguirá subiendo los alquileres hasta que el aumento marginal del alquiler reduzca suficientemente la ocupación.

El punto óptimo para la mayoría de los inmuebles se sitúa en torno a los 90 puntos de ocupación.

La clave aquí es comparar esta métrica con el conjunto de la competencia de la propiedad para ver lo que es «normal» dentro de ese submercado.

Un inmueble con alquileres comparables pero una tasa de vacancia muy superior a la de su competencia está tratando de decirte algo. Escúchalo.

¿Necesito renovar unidades para alcanzar mi objetivo de rentabilidad?

Según nuestros estudios, algo más del 80% de las inversiones en inmuebles multifamiliares (multifamily) consisten en renovar las unidades para aumentar los alquileres y los ingresos netos de explotación.

Sin embargo, se requiere experiencia operativa para ejecutar las renovaciones con eficacia. Además, medir la rentabilidad de un programa de renovación no es sencillo, a pesar de lo que digan los gurus.

Saber medir el rendimiento sobre el costo es adecuado si eres el administrador o gestor a largo plazo, pero si se renueva para vender en dos años es irrelevante.

En ese caso, se renueva para maximizar las rentas efectivas para capturar el múltiplo de su NOI.

Andrés, ¿Qué es el NOI? te lo dejo en este video.

Si no puedes alcanzar stu umbral de rentabilidad sin renovar las unidades, se muy prudente. A pesar de lo que diga la mafia de los diseñadores de interiores, no basta con poner unos azulejos bonitos en una pared para aumentar los alquileres por arte de magia.

¿Puede el gestor de la inversión conseguir un NOI más alto cambiando la operación?

Hay ciertas categorías de operaciones en las que la respuesta es afirmativa.

Por lo general, se trata de operaciones en las que el vendedor se autogestiona o en las que una gran empresa de operación externa (Property Management) opera en nombre de un propietario institucional pasivo.

En estos casos, se puede obtener una ventaja operativa real mediante una gestión más eficaz, el control de costos y la implantación de tecnología.

Sin embargo, los inmuebles ya gestionados por jugadores regionales especializados que actúan como socios generales profesionales rara vez -o nunca– ofrecerán oportunidades para ser explotados con mayor eficacia.

Estos grupos son expertos en sus respectivos mercados y operaciones y será muy difícil superarlos.

5. Visitas a propiedades y evitar decisiones de inversión emocionales

Ahora hemos determinado a un alto nivel que tenemos interés en esta inversión basándonos en nuestra selección de criterios objetivos.

Nota: observa que no se ha mencionado la deuda ni se ha intentado evaluar la estructura de capital.

Esto es deliberado y necesario para mantenernos centrados en los fundamentos reales de la propiedad. Si nuestra comprensión de los fundamentos de la propiedad es débil, la adición de apalancamiento sólo agravará esta debilidad.

El siguiente paso probablemente sea visitar el inmueble para comprender mejor el proyecto y asegurarse de que lo que se está comprando es cierto (y de que no está muy bien fotografiado).

Pero nunca debe visitar el inmueble antes de haber completado tu trabajo de verificación.

Debes tomar una decisión de inversión basada en un proceso objetivo antes de poner un pie en el edificio.

¿Por qué?

El sector inmobiliario es una clase de activo muy emocional. Afecta a todos nuestros sentidos y actúa como una extensión de nuestras aspiraciones y creencias sobre nosotros mismos.

Es la forma definitiva de inversión como expresión de uno mismo, se admita o no. Como especie propensa al juego, la narración de historias y el engaño generalizado, debemos protegernos de nuestros bajos instintos.

Mira los Mitos & Creencias entorno a la vivienda en renta

En resumen, si ya conoces tu perfil de inversión y tu horizonte de tiempo, puedes articular claramente y sentirte cómodo con la TAMS de un proyecto o propiedad;

Eres capaz de evaluar y responder a las 5 preguntas de un modelo financiero; y
Puede visitar un inmueble sin dejarse llevar por las emociones…entonces estás listo para empezar a buscar inversiones inmobiliarias.

Pero recuerda, ¡nunca tengas miedo de hacer preguntas!

Te espero en la programa y nuestra comunidad de inversionistas hispanos si quieres ir acompañado.

Andrés Leal