¿Qué es invertir en bienes raíces?

Invertir en bienes raíces es una opción atractiva debido al potencial de generar ganancias y la oportunidad de crear ingresos pasivos a largo plazo.

Entendiendo el mercado correcto, la ubicación y la propiedad adecuada, los emprendedores inversionistas tienen la posibilidad de generar flujo de caja e ingresos que pueden crecer con el tiempo.

Otro atractivo de invertir en bienes raíces es la capacidad de crear un portafolio diversificado y aprovechar ciertas exenciones fiscales. Por ejemplo, puedes deducir los intereses de tu hipoteca y cualquier reparación necesaria que hagas a la propiedad en tu declaración de impuestos.

En general, hay dos tipos de inversión inmobiliaria: activa y pasiva. La diferencia principal entre las dos radica en si eres propietario o administrador directo de la propiedad.

Veamos un análisis más detallado de cada estilo de inversión inmobiliaria:

• Activa: la inversión inmobiliaria activa implica un rol práctico en el que comprarás y administrarás la propiedad directamente. Un ejemplo de esto sería comprar una casa o departamento con el objetivo de alquilarlo en rentas turísticas.
• Pasiva: en cambio, la inversión pasiva no requiere tanto esfuerzo. El financiamiento colectivo, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) y los fondos de inversión inmobiliaria son todas formas de invertir en bienes raíces sin actuar como propietario.

Si quieres adentrarte en el mundo de la inversión inmobiliaria, comenzar suele ser la parte más difícil. Antes de meterte de lleno, asegúrate de informarte sobre tus opciones de inversión, definir claramente tus objetivos de inversión y ser honesto contigo mismo sobre el compromiso que puedes asumir.

1. Entiende los aspectos básicos de la inversión en bienes raíces

Cualquiera que esté considerando invertir en real estate debe considerar adquirir conocimientos sobre cómo funciona el sector antes de lanzarse. Es muy útil entender los fundamentos de la industria.

Comienza por construir una base que incluya una buena comprensión de los conceptos básicos de bienes raíces como la rentabilidad, el flujo de caja y el financiamiento.

Aprender el vocabulario y entender los conceptos clave te ayudará cuando llegues a los temas más grandes como cómo hacer dinero con los bienes raíces y cómo armar una cartera de bienes raíces.

Una opción es tomar nuestro curso educativo ofrecido por nuestra escuela de inversión Real Estate Investment School.

También puedes encontrar muchos recursos gratuitos sobre bienes raíces en nuestro canal de YouTube para ayudarte a fortalecer tus conocimientos.

2. Determina tu tolerancia al riesgo

Al igual que con todas las formas de inversión, la inversión inmobiliaria conlleva cierto nivel de riesgo. Pero la cantidad de riesgo que asumes varía según el tipo de inversión que elijas.

Como emprendedor inversionista, deberás determinar tu nivel de tolerancia al riesgo para poder decidir qué inversiones se ajustan a tus objetivos financieros.

Tu tolerancia al riesgo dependerá en gran medida de tu situación personal y financiera. Por ejemplo, si tienes una familia que mantener, un pago de hipoteca y muchos otros gastos mensuales, es posible que quieras optar por inversiones menos riesgosas.

Cabe destacar que una de las mejores maneras de mitigar el riesgo es crear un portafolio diversificado.

Al tener múltiples tipos de activos vinculados a diferentes niveles de riesgo, es probable que tu sólido portafolio se mantenga a flote incluso si un activo no cumple con tus expectativas.

Además, crear una cartera sólida establece la base para entender tu estrategia única y general para la inversión en bienes raíces y los portafolios de propiedades.

3. Elige un mercado de bienes raíces

 El lugar adecuado puede hacer toda la diferencia para el valor de una propiedad. Pero más allá del lugar individual, tendrás que decidir en qué mercado de bienes raíces quieres trabajar. El lugar juega un papel enorme en determinar cuál es un buen mercado para invertir en bienes raíces.

Ciertas áreas son más cotizadas en los mercados dinámicos de bienes raíces, lo que las vuelve competitivas, pero prometedoras.

Suelen ser lugares de rápido crecimiento con oportunidades y entretenimiento disponibles. Por eso, quizá tengas que investigar cómo son los mejores lugares para invertir para ti.

Para encontrar un buen lugar, comenzarás por determinar cuánto dinero puedes invertir y buscar propiedades que estén en tu presupuesto y plan de negocios. También querrás ver la economía local y el mercado laboral en esa área para determinar si está creciendo. También es importante considerar el crecimiento poblacional y cómo es la población de arrendatarios.

Tendrás que considerar sus preferencias. Algunos inversionistas deciden administrar ellos mismos sus propiedades, lo que suele ser más fácil si vives cerca. Pero no es imposible invertir en mercados fuera de tu radio local.

4. Decide qué tipo de inversión harás

La inversión en bienes raíces puede ser increíblemente participativa o completamente pasiva. Tendrás que decidir en qué parte de la escala quieres estar.

Ser propietario de viviendas de alquiler generalmente requiere más trabajo que invertir en otros tipos de bienes raíces. También conlleva costos significativos, como el pago de impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento de rutina. Y solo ganas dinero con una propiedad de alquiler si tienes un inquilino que paga. También deberás calcular los costos de vacancia.

Si buscas un enfoque más pasivo con menos gastos, probablemente querrás considerar formas más pasivas de inversión inmobiliaria.

Por ejemplo, un REIT es una forma más pasiva de invertir en bienes raíces (pero no harás la misma cantidad de dinero al largo plazo).

5. Comienza a buscar propiedades

Con una idea clara de dónde quieres invertir y cómo quieres invertir, es momento de comenzar a buscar una propiedad.

Cuando encuentras posibles propiedades de inversión, tendrás que investigar un poco sobre la casa en particular y el área en la que está. Si la propiedad está en malas condiciones o en un área no deseable, pierde valor.

Puedes determinar la rentabilidad y riesgo de una propiedad individual por medio de software analítico y servicios de creación de informes.

6. Determina la forma de financiamiento

Una vez encuentras la propiedad de inversión adecuada, necesitarás buscar financiamiento o capital. En general, financiar una propiedad de inversión es más difícil que comprar una residencia principal.

Es posible que califiques para una hipoteca tradicional mediante un banco o una cooperativa de crédito. Sin embargo, estas hipotecas implican más riesgo, así que deberás tener un historial financiero sólido y una buena puntuación de crédito para calificar.

Otras opciones para considerar incluyen: 

• Programa de propiedades de inversión de Freddie Mac: este programa está diseñado para ayudar a los prestatarios a obtener el financiamiento que necesitan para propiedades de inversión de una a cuatro unidades.
• Financiamiento colectivo (fracciones) de bienes raíces: el financiamiento colectivo implica pedirle al público que te ayude a financiar el negocio. Les pides a otros inversionistas que te ayuden a financiar tu inversión en bienes raíces y compartes el riesgo con ellos.
• Tener múltiples hipotecas: es posible que puedas sacar más de una hipoteca para ayudar a financiar tus inversiones en bienes raíces. Sin embargo, esto puede ser una estrategia riesgosa y algunos bancos no están dispuestos a permitirte tener múltiples hipotecas al mismo tiempo.
• Préstamos para remodelar casas: es posible que puedas obtener un préstamo de un prestamista privado específicamente para financiar negocios de remodelación de casas.
• Subto ( Financiamiento Creativo): encuentra remates, o personas con propiedades estresadas o malas condiciones, o inmuebles que han estado por más de 90 días en listados y así puedes crear estrategias de inversión sin capital.  

7. Monitorea tus pérdidas y ganancias

Aunque cada inversionista puede tener objetivos diferentes, el objetivo general es crear un flujo de ingresos y aumentar el patrimonio. Es importante analizar tu progreso hacia estos objetivos generales a lo largo del camino.

Hay varias relaciones y cálculos que puedes usar para entender tu progreso. Algunos funcionan mejor para ciertas propiedades, como lo residencial vs. propiedades comerciales, por lo que es importante investigar antes de usarlos.

Algunos ejemplos de métricas que puedes necesitar incluyen los ingresos operativos netos (NOI), la tasa de rendimiento interna (IRR) y la tasa de capitalización (CAP).