Rentas Cortas en Airbnb, qué son y lo que no te han dicho

Rentas cortas o alojamientos turísticos, ¿son tan buenos como dicen en todas las redes sociales?

    Las rentas cortas o alquileres a corto plazo se han hecho cada vez más populares en los últimos años en América Latina, con plataformas como Airbnb y Sonder que facilitan más que nunca a los propietarios alquilar sus propiedades a viajeros.

    Aunque los alquileres a corto plazo ofrecen una serie de ventajas, también hay que tener en cuenta algunos inconvenientes.

    Te voy contar desde mi experiencia de tres años en este negocio algunos detalles desde la visión como inversionista.

    Además, analizaremos pros y los contras de los rentas cortas o vivienda turística como negocio para ayudarte a que tengas un panorama más claro.

    ( Recuerda es mi opinión y criterio y esto nunca será un consejo para invertir rentas cortas o proyectos de airbnb, para eso creé Real Estate Investment School) 

    Cómo funcionan las Rentas Cortas (Short Term Rentals)

    Muchas personas que compran una segunda vivienda o una propiedad de vacaciones generan ingresos alquilando su departamento cuando están fuera. Por otro lado, los inversionistas más sofisticados entienden que el juego esta en el volumen o comprar varias propiedades para generar ingresos por alquiler a corto plazo durante varios años de la operación.

    Como la gente de vacaciones suele utilizar alquileres de corta duración, las estancias pueden variar desde unas pocas noches a varias semanas. A veces, los inquilinos pueden alquilarlos hasta por un mes. Cualquier alquiler inferior a treinta días suele considerarse de corta duración en América Latina.

    En este negocio tendrás que encargarte de la operación o administración como lo hacen los hoteles. WHAT!

    Sí, más adelante veremos un ejemplo de la importancia de la operación en este negocio de alquileres de cortas estancia o turística que impacta directamente el retorno de la inversión (ROI) e ingresos.

    Tipos Propiedades destinadas a Rentas Cortas

    Muchas plataformas como Airbnb, Wynwood y Sonder entre otras te permiten filtrar el tipo de opciones de alquiler a corto plazo por las que puedes navegar.

    Hay varios tipo de propiedades destinadas a este uso. Hoy te compartiré cuatro que están siendo usadas para alquileres vacacionales como son: casas y departamentos enteros, habitaciones individuales, boutique hospitality y edificios de usos mixto (Airbnb) diseñados y especializados para este uso.

    El tipo de propiedad, el volumen de unidades, y la forma de operar el negocio de alquiler vacacional se verá reflejado en el retorno a la inversión.

     

    Casas & Departamentos

    Por ejemplo: Un refugio junto a la playa de Tulum

    Airbnb y sus alternativas ofrecen casas enteras que funcionan como santuarios junto al mar, refugios de montaña y oasis urbanos. El componente clave para calificar como casa entera es que el alquiler debe tener una zona de estar, baño y espacio para cocinar separados de los espacios compartidos.

    Habitaciones

    Ejemplo: Una suite privada para invitados en Medellín

    Algunos países permiten a los propietarios alquilar una habitación en su residencia principal como alquiler a corto plazo. La habitación puede servir a uno o varios huéspedes a la vez y puede incluir el acceso a espacios compartidos como la cocina o el patio.

    Boutique Hospitality

    Ejemplo: Un Glamping en Monterrey

    La hostelería boutique en general ha superado al sector hotelero en general, ya que los viajeros buscan experiencias más auténticas y locales.

    El glamping ofrece a los inversionistas una rampa de acceso a la hotelería boutique a un precio de entrada más bajo. En comparación con los hoteles tradicionales, los proyectos de glamping ofrecen menores inversiones de desarrollo (normalmente entre 10.000 y 50.000 dólares por llave) y plazos de desarrollo más rápidos, lo que a menudo hace que los rendimientos no apalancados de los proyectos exitosos superen el 10%. Según la consultora hotelera PKF, se espera que el mercado del glamping siga creciendo un 12% anual hasta alcanzar los 5.000 millones de dólares en 2025.

    Edificios de usos mixtos (Airbnb) 

    Ejemplo: Una condominio en Medellín

    Los desarrolladores inmobiliarios entran en el juego diseñando, desarrollado y operando este tipo de edificios o activos desde una visión institucional en ciudades de alta demanda de turistas. Son edificios diseñados para estancias cortas o medias con habitaciones diseñadas para una experiencia de primer nivel, además cuentan con espacios de co-working, restaurantes, espacios de wellness y otras amenidades, etc.

     

    Rentas Cortas vs Rentas de Media y Larga Estancia

    Tanto los alquileres a corto como a largo plazo son propiedades de inversión que los propietarios pueden utilizar para generar ingresos por alquiler.

    La duración del contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino suele determinar qué tipo de contrato de alquiler cumplirán ambas partes.

    Un alquiler a largo plazo es generalmente un contrato de arrendamiento para inquilinos que viven en una propiedad de alquiler durante al menos 90 días, aunque algunos propietarios exigen un mínimo de 180 días o un año natural completo.

    Un alquiler a corto plazo, sin embargo, suele estar disponible para alojar durante menos de 30 días consecutivos. La clave está hoy en la flexibilidad.

    En comparación con un alquiler a largo plazo, ser propietario de un activo inmobiliario o vivienda vacacional a corto plazo tiene sus pros y sus contras. Desde las leyes de zonificación hasta los alquileres de temporada baja, hay algunas consideraciones que tener en cuenta antes de invertir en alquileres a corto plazo.

    Operación de Rentas Cortas o Airbnb

    En América Latina, usualmente nuestro »OPERADOR» es el que conocemos como el administrador del condominio o conjunto residencial donde vivimos.

    El problema, es que un proyecto o varias propiedades enfocado a rentas cortas o rentas medias no puede ser operado por cualquier empresa o persona.

    El operador de rentas cortas de última generación debe contar con la experiencia, la tecnologia, y las capacidades para hacerlo de manera eficiente y rentable.

    Dentro de sus tareas es lidiar con huespedes, marketing, ingresos, accesos de las áreas comunes, mantenimiento, internet, seguridad, pagos, limpieza, plataformas y mantener una ocupación alta, etc. (lo que yo llamo a messeness business o negocio del desorden).

     

    Sí, si en este negocio no hay un operador eficiente como pasa en muchos hoteles, multifamily y activos similares, vas a perder dinero, mucho dinero.

    En la figura 1 se muestra cómo funciona una operación tradicional en comparación al de un operador tecnológico de última generación que es capaz de reducir muchos de los costos asociados a la operación de un activo de rentas cortas usando tecnología y con un equipo de personas fenomenal.

    Consideraciones antes de invertir en alquileres de corta duración o Airbnb

    Los alquileres de corta duración requieren que los propietarios cumplan las normas y reglamentos locales sobre alquileres vacacionales. Hay varios factores a tener en cuenta antes de invertir en un negocio de rentas cortas o vacacional.

    Para gestionar un alquiler o varias propiedades de corta duración, los  potenciales inversionistas deben tener en cuenta:

    • Estructurar el plan de negocios y de inversión de la renovación o del proyecto inmobiliario a desarrollar para ese uso.
    • Asegurarse de que la zonificación de la propiedad permite los alquileres a corto plazo: Consulta en la página web de tu estado o ciudad las normas específicas para rentas de corta duración.
    • Solicitar las licencias pertinentes: Es posible que tenga que obtener un permiso o licencia de turismo antes de obtener ingresos de su alquiler.
    • Declarar los ingresos del negocio: Operar un negocio de alquiler vacacional a corto plazo significa que usted asume la responsabilidad de declarar sus ingresos y gastos.
    • Gestionar y mantener su propiedad: Es posible que tenga que contratar a un operador para la propiedad o programar tiempo para gestionar y mantener su alquiler vacacional.

    Una propiedad de alquiler a corto plazo genera ingresos a partir de alojamientos a corto plazo. Las rentas cortas en Airbnb pueden adoptar la forma de casas o edicicios enteros, departamentos, habitaciones dentro de una residencia principal.

    Aunque los alquileres de estancias cortas pueden potencialmente producir ingresos por alquileres, también conllevan una buena parte de gestión de la propiedad y comunicación con el huésped. Si te interesa más relajarse que dirigir un negocio, considere la posibilidad de convertirse en inversionista en un proyecto financieramente rentable, sostenible y eficiente.

     

    Pros y contras de la rentas cortas desde mi experiencia

    Pros: 

    1. Ingresos: las rentas cortas en Aibnb u otras plataformas generan ingresos a los dueños de las propiedades. Esto dependerá del número de unidades operadas, ubicación, del mercado, la calidad del producto inmobiliario o propiedad, la experiencia del cliente (reseñas), entre otras.

    2. Flexibilidad: los alquileres de corto y mediano plazo ofrecen un nivel de flexibilidad frente al modelo tradicional de rentar a largo plazo para los usuarios actualmente. Nadie quiere amarrarse hoy a un contrato de un año para vivir y tener que pasar un monton de documentos.

    3. Control: cuando has construido o colocado tu propiedad o edificio en este modelo de alojamiento (hotelero), controlas y operas lo que ocurre dentro del activo o propiedad con los húespedes.

    4. Diferenciación: competir en este mercado de rentas cortas requiere prestar de un servicio profesional y eficiente si quiere crear un negocio sostenible de largo plazo y hay variables que influyen como el tipo de propiedad que tenemos para este objetivo.

    Contras: 

    1. Mercado: sobre oferta de unidades en las ciudades de Airbnb. Esto puede con llevar a una disminución del ADR (average daily rate), de los ingresos y ocupación de la propiedad.

    2. Regulación: dependiendo de su ubicación, puede haber regulaciones a tener en cuenta al alquilar su propiedad como alquiler a corto plazo.

    Algunas ciudades y municipios tienen normativas estrictas sobre el alquiler a corto plazo, y es posible que tengas que obtener permisos o licencias para poder alquilar legalmente tu propiedad.

    3. Volumen: este es un negocio de volumen de unidades operadas y rentadas. Si estás pensando en un par de unidades, estás entrando en la caja oscura que yo llamo » la tienda de la esquina». 

    4. Eficiencia: sin una operación eficiente, es un negocio que pierde dinero. Piensa bien cómo y quién va a operar las unidades y que fees van a representar esto en el modelo de negocio.

    5. Experiencia del Cliente: cuando alquilan tu propiedad a corto plazo, tiene menos control sobre el comportamiento de los huéspedes. Aunque puede establecer normas y directrices, no puede garantizar que los huéspedes las cumplan. Esto puede provocar daños en su propiedad o quejas de los vecinos.

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