¿Dónde invertir en bienes raíces? 

Cuando es pequeño es mejor

 

¿Dóde invertir en bienes raíces? Pregunta que me hacen todos los días

No necesitas invertir miles de millones en un determinado segmento inmobiliario. Este es el momento. En algunas categorías, hay mejores oportunidades de inversión en operaciones más pequeñas.

Warren Buffett dijo que podría generar rendimientos del «50% anual» si sólo invirtiera un millón de dólares.

Aunque la mayoría de los inversionistas inmobiliarios no son del calibre de Buffett, su lógica subyacente sigue siendo válida: cuando se invierte a una escala pequeña, hay más oportunidades de inversión mal valoradas y menos competencia contra inversionistas sofisticados con capital barato.

En los últimos meses antes de escribir este contenido, me he encontrado con una serie de categorías y temas inmobiliarios que simplemente se adaptan mejor a los inversionistas que colocan cheques más pequeños.

Hoy nos centraremos en las oportunidades para inversiones de capital inferiores a 10 millón de dólares, ya que suelen estar por debajo de la escala a la que aspiran los inversionistas institucionales.

Categorías pequeñas de nicho para los inversionistas institucionales hoy en día -como las viviendas unifamiliarias o multifamiliares en pequeñas zonas y las ADU- tienen el potencial de ganar atractivo institucional en los próximos años.

Los pequeños inversionistas inmobiliarios harían bien en separar las verdaderas oportunidades a pequeña escala de las falsas.

Muchos modelos de «crowdfunding» inmobiliario no funcionan porque tiran por la borda la única ventaja fundamental que tienen los pequeños inversionistas: la capacidad de extender cheques más pequeños y no competir con los gigantes.

Aunque prometer «acceso a las mismas operaciones que Blackstone» pueda sonar convincente para un inversionista retail, simplemente significa que esos pequeños inversionistas compiten ahora con Blackstone, pero sin los recursos ni la inteligencia de mercado.

  1. Inversión en ADU
  2. Inversión en Vivienda de Alquiler Unifamiliar
  3. Inversión en Pequeños Multifamily & Reconversión
  4. Inversión en Boutique Hospitality

1. Inversión en Accessory Dwelling Units (ADU) Unidades de Vivienda Accesorias

Imagina que tienes una casa y a través de divisiones puedes convertir una unidad de vivienda en dos o tres. Estas casas pequeñas y altamente personalizables están arrasando en los patios traseros de los Estados Unidos, permitiendo a los propietarios construir casas en sus terrenos y alquilarlas a inquilinos.

Una ADU es una unidad de vivienda adicional que se construye en un lote que ya tiene una vivienda. Como sugiere el nombre, una ADU es más pequeña que la casa existente, y oscila entre 25 o y 40 metros cuadrados. Al igual que una casa estándar, una ADU tiene todos los espacios y las comodidades necesarias para que un inquilino o huésped se hospeden o viva cómodamente, incluida una cocina, un baño, espacios para estar/dormir y una entrada completamente separada de la unidad principal, lo que permite la privacidad.

ADU construida en California por New Avenue Homes.

En la actualidad, el mercado de ADU está bajo el radar de los grandes inversionistas institucionales en los Estados Unidos. Mientras que algunos grandes promotores de multifamily aprovechan la ley ADU para añadir unidades marginales – y NOI – a proyectos más grandes, la mayoría de las adiciones ADU se realizan en viviendas unifamiliares en zonas cotizadas.

Por lo general, la cuantía de los cheques -de 2 a 5 millones de dólares en total- está muy por debajo de la escala que buscan los inversionistas institucionales o incluso la mayoría de los inversionistas de capital privado inmobiliario.

Aunque algunos inversionistas institucionales adquieren viviendas unifamiliares, apenas han mostrado interés por añadir ADU a sus inversiones.

Esto ofrece a los pequeños inversionistas inmobiliarios la posibilidad de competir con los compradores institucionales.

Aunque las ADU pueden fabricarse en serie, es difícil estandarizar su construcción e instalación. Cada acuerdo ADU es en cierto modo a medida, y algunos operadores -como New Avenue – han abrazado esto evitando el modelo de producción de fábrica y en su lugar la costumbre de construir cada ADU para el lote que se asienta sobre.

 

Sin embargo, los rendimientos que ofrecen los proyectos de ADU -en la mayoría de los casos, superiores al 7%- pueden resultar atractivos para los pequeños inversionistaas.

Por supuesto, hacerlos bien requiere una experiencia significativa en la construcción.

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