5 maneras simples de invertir en bienes raíces

¿Cómo hacerlo? desde la compra de propiedades hasta los REIT y más 

A la hora de buscar opciones de inversión, hay muchas opciones para invertir tu dinero. Las acciones, los bonos, los fondos cotizados en bolsa, los fondos de inversión y los bienes inmuebles son todas buenas inversiones, independientemente del nivel de experiencia que tenga; el mercado de divisas o las criptomonedas pueden ser demasiado volátiles para los inversionistas principiantes.

La opción que elijas dependerá de tu nivel de riesgo que quieras aumir, tu conocimiento del activo o del negocio y por supuesto de tu capital para empezar a invertir

Comprar y poseer propiedades inmobilirias es una estrategia de inversión que puede ser satisfactoria y lucrativa. A diferencia de los inversionistas en acciones y bonos, los potenciales propietarios de propiedades pueden utilizar el apalancamiento para comprar una propiedad pagando una parte del costo total por adelantado y, a continuación, pagando el saldo, más los intereses, a lo largo del tiempo.

¿En qué consiste una buena inversión inmobiliaria?

Una buena inversión tiene muchas posibilidades de éxito, es decir, de rentabilizar tu inversión. Sin embargo, también hay que ser claros, tienen otras variables financieras, operativas, legales, impuestos, que muchas veces las personas desconocen. Si tu inversión implica un alto nivel de riesgo, ese riesgo debe compensarse con una alta recompensa posible. Sin embargo, aunque elijas inversiones con una alta probabilidad de éxito, eso no es una garantía. No debes invertir dinero en bienes raíces -ni en ninguna otra inversión- si no puedes permitírtelo perder.

Aunque una hipoteca tradicional suele requerir un pago inicial de entre el 20% y el 30%, en algunos casos basta con un pago inicial del 5% para comprar una propiedad entera. Esta capacidad de controlar el activo desde el momento en que se firman los papeles anima tanto a los «flippers» inmobiliarios como a los arrendadores, que pueden, a su vez, pedir segundas hipotecas sobre sus viviendas para realizar el pago inicial de propiedades adicionales.

Aquí te comparto cinco formas clave en que los inversionistas pueden ganar dinero con los bienes raíces:

    Conclusiones Claves

    • Los aspirantes a ser propietarios de bienes raíces pueden comprar una propiedad utilizando el apalancamiento del banco, pagando una parte de su costo total por adelantado y amortizando el saldo con el tiempo.
    • Una de las principales formas en que los inversionistas pueden ganar dinero en el sector inmobiliario es convirtiéndose en arrendadores.
    • Las personas que compran inmuebles infravalorados, los arreglan y los venden también pueden obtener ingresos.
    • Las comunidades de inversión inmobiliaria son una forma más autónoma de ganar dinero en el sector inmobiliario.
    • Los Real Estate Investment Trust o fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son básicamente acciones que pagan dividendos a los inversionistas por la administracción o gestión de activos inmobiliarios.

    1. Invertir en Propiedades de alquiler

    Ser propietario de activos de alquiler puede ser una gran oportunidad para personas  do-it-yourself (DIY) con conocimientos en reformas y paciencia para gestionar a los inquilinos. Las propiedades pueden ser locales o puede haber buenas oportunidades fuera del país. Esta estrategia de inversión requiere un capital considerable para financiar los costos iniciales de mantenimiento y cubrir los periodos en los que la propiedad está vacía o cuando los inquilinos no pagan el alquiler (vacancia).

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    PROS

    • Proporciona ingresos regulares y las propiedades pueden revalorizarse
    • Maximiza el capital mediante el apalancamiento
    • Muchos gastos asociados deducibles de impuestos

     

    CONTRA

    • Gestionar a los inquilinos puede ser tedioso
    • Daños potenciales a la propiedad por parte de los inquilinos
    • Reducción de ingresos por posibles desocupaciones

     

    2. Grupos de inversión inmobiliaria (REIG)

    Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG, por sus siglas en inglés) son ideales para las personas que desean poseer bienes inmuebles de alquiler sin las molestias de gestionarlos. Invertir en REIG requiere un colchón de capital y acceso a financiación.

    Los REIG son como pequeños fondos de inversión boutique que invierten en activos de alquiler.

    En un grupo de inversión inmobiliaria típico, una empresa compra o construye un conjunto casas, apartamentos o condominios y, a continuación, permite a los inversionistas adquirirlos a través de la empresa, uniéndose así al grupo.

    Un único inversionista puede ser propietario de una o varias unidades de vivienda independiente, pero la empresa que gestiona el grupo de inversión gestiona colectivamente todas las unidades, se encarga del mantenimiento, anuncia las vacantes y gestiona a los inquilinos. A cambio de realizar estas tareas de gestión, la empresa se lleva un porcentaje del alquiler o los ingresos mensuales.

    Un contrato de arrendamiento estándar de un grupo de inversión inmobiliaria está a nombre del inversionista, y todas las unidades ponen en común una parte del alquiler para evitar que queden vacantes. De este modo, recibirá algunos ingresos aunque su unidad esté vacía. Siempre que la tasa de desocupación de las unidades agrupadas no sea demasiado alta, debería ser suficiente para cubrir los costos de la operación del activo.

    PROS

    • Más autonomía que ser propietario de una vivienda de alquiler
    • Proporciona ingresos y revalorización del activo

     

    CONTRA

    • Riesgo de vacancia
    • Comisiones similares a las de los fondos de inversión
    • Susceptibles a una ineficiente gestión de los Property Managers (Admin. de Propiedades) 

     

    3. Flipping Inmobiliario

    El flipping inmobiliario es para inversionistas profesionales con mucha experiencia en valoración inmobiliaria, marketing y renovación. El flipping requiere capital y la capacidad de hacer, o supervisar, las reparaciones necesarias.

    Este es el «lado salvaje» de la inversión inmobiliaria. Los flippers inmobiliarios son distintos de los propietarios que compran y alquilan. Por ejemplo, los «flippers» inmobiliarios a menudo buscan vender de forma rentable las propiedades infravaloradas que compran en menos de seis meses.

    Los inversionistas que no son capaces de deshacerse rápidamente de una propiedad pueden verse en apuros porque no suelen tener suficiente efectivo disponible para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede dar lugar a pérdidas continuas y crecientes.

    Hay otro tipo de «flipper» que gana dinero comprando propiedades a precios razonables y añadiéndoles valor renovándolas. Puede tratarse de una inversión a largo plazo, y los inversionistas sólo pueden hacerse cargo de una o dos propiedades a la vez.

    PROS

    • Genera ágilidad al capital invertido durante menos tiempo
    • Puede ofrecer rendimientos significativos

     

    CONTRA

    • Requiere un conocimiento más profundo del mercado
    • Los mercados HOT se pueden enfríar inesperadamente

     

    4. Fondos de Inversión Inmobiliaria (REIT)

     

    Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es la mejor opción para los inversionistas acreditados que desean exponer su cartera a bienes inmuebles sin realizar una transacción inmobiliaria tradicional.

    Un REIT se crea cuando una sociedad (o fideicomiso) utiliza el dinero de los inversores para adquirir y explotar propiedades de renta. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, como cualquier otra acción.

    Para mantener su condición de REIT, una sociedad debe repartir el 90% de sus beneficios imponibles en forma de dividendos. De este modo, los REIT evitan pagar el impuesto de sociedades, mientras que una empresa normal tributaría por sus beneficios y luego tendría que decidir si distribuye o no sus beneficios después de impuestos en forma de dividendos.

    Al igual que las acciones ordinarias que pagan dividendos, los REIT son una inversión sólida para los inversionistas más sofisticados que desean ingresos regulares. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria antes mencionados, los REIT permiten a los inversionistas acreditados acceder a inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, hoteles, multifamily entre otros que en general no son factibles de adquirir directamente por inversionistas particulares.

    Y lo que es más importante, los REIT tienen una gran liquidez porque son fondos cotizados en bolsa. En otras palabras, no necesitará un agente inmobiliario ni un traspaso de títulos para hacer efectiva su inversión. En la práctica, los REIT son una versión más formalizada de un grupo de inversión inmobiliaria.

    Por último, al examinar los REIT, los inversionistas deben distinguir entre los REIT de renta variable, que son propietarios de edificios, y los REIT hipotecarios, que proporcionan financiación para bienes inmuebles.

    PROS

    • Esencialmente acciones que pagan dividendos
      Las participaciones principales tienden a ser activos a largo plazo que producen efectivo

     

    CONTRA

    • No se aplica el apalancamiento asociado al alquiler tradicional de inmuebles

     

    4. Plataformas de inversión inmobiliaria Proptech 

     

    Las plataformas Proptech de inversión inmobiliaria son para quienes desean unirse a otros para invertir en una operación comercial o residencial de mayor envergadura. La inversión se realiza a través de plataformas inmobiliarias proptech, también conocidas como crowdfunding inmobiliario. Esto sigue requiriendo invertir capital, aunque menos del que se necesita para comprar propiedades directamente.

    Las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario pueden poner en común recursos de inversionistas que buscan oportunidades de inversión con otros inversores que buscan respaldo financiero para proyectos inmobiliarios nuevos o en curso. De este modo, te dan la oportunidad de diversificar tus inversiones con poco dinero.

    PROS

    • Puede invertir en proyectos individuales o en un portafolio de proyectos
    • Diversificación geográfica

     

    CONTRA

    • Tienden a ser ilíquidas con periodos de bloqueo
    • Comisiones de gestión altas

     

    ¿Por qué debería invertir en portafolios de Bienes Raíces? 

    El sector inmobiliario es una clase de activo distinto que, según muchos expertos, debería formar parte de un portaolfio bien diversificado.

    Esto se debe a que los bienes inmuebles no suelen estar estrechamente correlacionados con las acciones, los bonos o las materias primas. Las inversiones inmobiliarias también pueden producir ingresos por alquileres o pagos hipotecarios, además de la posibilidad de obtener plusvalías.

    ¿Qué es la inversión inmobiliaria directa frente a la indirecta?

    Las inversiones inmobiliarias directas implican poseer y operar o administrar propiedades. La inversión inmobiliaria indirecta implica invertir en vehículos de inversión que poseen y gestionan propiedades, como los REIT o las plataformas de crowdfunding inmobiliario.

    ¿Es arriesgado el crowdfunding inmobiliario?

    En comparación con otras formas de inversión inmobiliaria, el crowdfunding puede ser algo más arriesgado. Esto suele deberse a que el crowdfunding inmobiliario es relativamente nuevo en América Latina. Además, algunos de los proyectos disponibles pueden aparecer en sitios de crowdfunding porque no han podido conseguir financiación por medios más tradicionales.

    Por último, muchas plataformas proptech de crowdfunding inmobiliario exigen que el dinero por un periodo de varios años, lo que hace que no tenga liquidez.  Hay que aclarar que las personas que colocan sus ahorros o recursos en estás plataformas no son inversionistas acreditados. En los Estados Unidos para invertir en los modelos anteriores como lo dijimos deben ser inversionistas acreditados con un patrimonio minimo de un millón de dólares y que se permitan perder el 10% de ese patrimonio en este tipo de inversiones.

    Aun así, las mejores plataformas ofrecen rendimientos anualizados de entre el 2% y el 20%, según la investigación de Investopedia.

     

    ¿Cómo comenzar a invertir en Bienes Raíces?

     

    Mi primer consejo es el mismo que he compartido en los otros artículos:

    • Aprende los principios financieros de la inversión en bienes raíces
    • No vayas solo, acompáñate de profesionales y asesores.
    • No coloques tus ahorros en inversiones con alto nivel de riesgo.

    Si quieres avanzar en tu carrera como inversionista, separa tu cupo para nuestro curso de Real Estate 101, pero antes quiero conocerte.

    Agenda una llamada conmigo acá.

    ¡Nos vemos pronto!

     

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